Boliglån

Du kan også vælge at optage et prioritetslån i banken. Lånet dækker op til 80 procent af boligens værdi. Renten på et prioritetslån kan være højere end på realkreditlånet, men prioritetslånet vil typisk være mere fleksibelt. Du betaler ikke bidrag på et prioritetslån, men betaler så et rentetillæg til banken. Renten kan enten være fast eller variabel.

På Rådtilpenge.dk, som Finanstilsynet står bag, får du et overblik over de mest almindelige lånetyper. 

Du finder guiden hos raadtilpenge.dk

Ud over realkreditlån og prioritetslån findes også private pantebrevslån, hvor private yder lån til private mod pant i boligen. Vær opmærksom på renter og gebyrer.

Et realkreditlån kan finansiere op til 80 procent af din boligs værdi. 15 procent af købesummen på boligen kan du låne i banken. De sidste fem procent skal du som udgangspunkt stille med selv.

Når du optager et realkreditlån, er det finansieret på såkaldt kapitalmarkedsvilkår. Det betyder, at lånet, som du optager, svarer til obligationerne, som realkreditinstituttet sælger til investorer, plus nogle gebyrer. Investoren kan være en privatperson, en investeringsforening m.fl. Pengene fra salget bruger du på at købe din nye bolig.

Når du betaler renter og afdrag på lånet, sendes de videre til investoren, som ejer obligationerne. Realkreditinstituttet er kun formidler af selve lånet. Jo mere efterspørgsmål, der er på obligationerne, jo højere er kursen, og jo lavere er renterne.

Realkreditinstituttet opkræver et administrationsbidrag, en såkaldt bidragssats, for at formidle og administrere lånet. Bidragssatsen fastsættes ud fra lånetype og fra, hvor stor del af din bolig der er belånt på lånetidspunktet. Realkreditinstituttet kan dog ændre på bidragssatsen i låneperioden, hvis der er ændringer i markedsforholdene.

Skal du skifte vinduer eller lave andre forbedringer i din bolig? Så kan du vælge at tage et såkaldt tillægslån, der er et ekstra lån i din friværdi.

Et tillægslån er, når du optager et ekstra lån i friværdien af din bolig ved siden af et eksisterende lån. Friværdien stiger i takt med, at du afdrager på dit boliglån, eller hvis værdien på din bolig stiger.

Du kan fx tage tillægslånet som et realkreditlån eller et prioritetslån hos banken. Nogle banker tilbyder også lånet som en kassekredit, hvor du får en økonomisk ramme, inden for hvilken du selv kan hæve og sætte penge ind.

Vær opmærksom på, at omkostningerne ved at tage et tillægslån er nogenlunde de samme, uanset om du bliver hos dit nuværende realkreditinstitut eller vælger at skifte til et nyt.

Nogle banker tilbyder såkaldte prioritetslån, hvor du kan låne op til 80 procent af det, boligen koster. Renten er typisk højere end på realkreditlånet, men lånet kan være mere fleksibelt. Vurdér, om det kan betale sig.

Du har krav på at få rådgivning om realkreditlånet, medmindre at du udtrykkeligt frabeder dig det.

Vælger du at få rådgivning, skal rådgiveren oplyse dig om, hvorvidt de anbefalinger, du får, udelukkende baserer sig på en vurdering af realkreditinstituttets eget produktvalg, eller om de baserer sig på en lang række produkter på markedet.

Du skal også have oplysninger om, hvad det eventuelt koster i gebyr at få rådgivning.

Realkreditinstituttet/banken skal, inden den yder rådgivning, indhente oplysninger om din personlige og finansielle situation.

Realkreditinstitutter, der markedsfører boliglån og viser talstørrelser eller rentesatser i deres reklamer, skal give dig en række standardoplysninger.

Du skal blandt andet have oplysninger om:

• Realkreditinstituttets identitet
• Den pant eller anden sikkerhed, som ligger til grund for låneaftalen
• Debitorrenten - om den er fast eller variabel - samt oplysninger om gebyrer, der indgår i låneaftalen
• Det samlede lånebeløb
• De årlige omkostninger i procent (ÅOP)
• Låneaftalens løbetid
• Størrelsen på afdragene
• Det samlede beløb og antallet af afdrag, som du skal betale tilbage

Derudover skal du også have oplysninger om, hvad der gælder, hvis renter og bidrag ændres.

Du har krav på at få en kopi af den endelige aftale om realkreditlånet på papir eller andet varigt medie. Et varigt medie er fx en mail).

På Rådtilpenge.dk, som Finanstilsynet står bag, finder du en prisportal. Her kan du få hjælp til at sammenligne priser på de forskellige boliglån. Du kan både bruge prisportalen, hvis du skal optage et nyt realkreditlån eller bankboliglån. Du kan også bruge den, hvis du overvejer at omlægge (konvertere) et eksisterende boliglån.

Du finder prisportalen her

Når du får et tilbud på et realkreditlån, har du krav på at få et simpelt låneoverblik med lånets væsentligste nøgletal. Det gør det nemmere at overskue, hvad lånet koster. Dermed er det også lettere at sammenligne flere lån.

Det simple låneoverblik består af to sider, som blandt andet indeholder fem centrale oplysninger om realkreditlånet:

• hvad du i gennemsnit skal betale før skat hver måned de første 12 måneder
• hvad banken/realkreditinstituttet/ejendomskreditselskabet tager i gebyr for at oprette lånet
• hvad du betaler i bidrag til realkreditinstituttet/rentetillæg til banken de første 12 måneder
• hvad du samlet skal betale tilbage i lånets løbetid
• hvad debitorrenten og de årlige omkostninger i procent er (ÅOP)

Hvis du får låneoverblikket på papir, skal det placeres foran selve tilbuddet på lånet.

Hvis du får det på et andet varigt medium, fx en mail, skal filen med låneoverblikket placeres før filen med lånetilbuddet. Filen skal have navnet ”simpelt låneoverblik.”

Du kan muligvis spare penge ved at omlægge (konvertere) dit realkreditlån. Hold derfor løbende øje med renter og kurser. Spørg fx jævnligt din bank, eller tjek apps, som giver overblik over lånemuligheder.

Når du omlægger dit lån, foregår det rent praktisk sådan, at du optager et nyt lån for at tilbagebetale det gamle lån.

Du kan enten:

• nedkonvertere til et lån med en lavere rente og dermed en lavere månedlig ydelse eller
• opkonvertere til et lån med en højere rente, men med en lavere restgæld.

På Rådtilpenge.dk, som Finanstilsynet står bag, kan du se, hvilke overvejelser du kan gøre dig, før du omlægger realkreditlånet.

Du kan måske spare penge på at få et nyt realkreditlån. Du kan omlægge dit nuværende lån hos det eksisterende realkreditinstitut, eller du kan tilbagebetale dit nuværende lån via et nyt lån hos et andet realkreditinstitut.

Skifteomkostningerne, fx opsigelses- og oprettelsesgebyrer, er nogenlunde de samme, uanset om du omlægger dit lån hos dit nuværende realkreditinstitut eller skifter til et helt nyt realkreditinstitut.

Det skal du tjekke

Tjek, hvad du skal betale i bidragssatser hos det nye realkreditinstitut. Bidragssatser er et gebyr, som realkreditinstituttet tager for at administrere dit lån.

Det er også en god idé at undersøge, hvilken kursskæring (gebyr) realkreditinstituttet tager for at handle med realkreditobligationer.

Læs mere om kursskæring på hjemmesiden Rådtilpenge.dk, som Finanstilsynet står bag.

Du skal naturligvis også tjekke renterne på lånet og ændringer i kurser. Kursen er prisen på realkreditobligationen, og du skal derfor holde øje med udviklingen på obligationsmarkedet. Du kan følge med i kursændringerne på realkreditinstitutternes hjemmesider.

Jo lavere kursen er, desto større lån skal du optage for at få udbetalt det ønskede beløb. Er kursen fx 95, skal du låne ca. 105 kroner for at få udbetalt 100 kroner. Er kursen 99, så behøver du kun at optage et lån på ca. 101 kroner for at få udbetalt 100 kr.

Du skal betale følgende, når du skifter eller omlægger (konverterer) et realkreditlån:

• Gebyrer for administration og indfrielse af det eksisterende lån hos det nuværende institut
• Gebyrer for administration og oprettelse hos det modtagende institut plus evt. bank
• Kurstab ved optagelse af det nye lån – og evt. ved indfrielse af det gamle
• Tinglysningsafgift på det nye lån. Tinglysningsafgiften er opdelt i en fast afgift på 1.730 kroner samt en variabel del, der udgør 1,45 procent af hovedstolen på lånet. Ved låneomlægninger vil du skulle betale den faste del af tinglysningsafgiften på 1.730 kroner, men kun variabel afgift på den del, som eventuelt overstiger hovedstolen på det gamle lån

Du kan læse mere om valg af realkreditinstitut på boligejer.dk

Hvis dit realkreditinstitut hæver bidragssatsen på dit realkreditlån, skal realkreditinstituttet gøre dig opmærksom på stigningen et halvt år inden, bidragssatsen stiger.

I de seks måneder kan du indfri dit realkreditlån med en særlig rabat og omlægge det til et andet boliglån. Du får dels rabat, fordi realkreditinstituttet i den situation ikke må kræve indfrielsesgebyrer af dig. Derudover får du 50 procent rabat på kursskæring og kurtage, dvs. de gebyrer som hører til salget af de realkreditobligationer, som dit realkreditlån består af. Husk, at du ikke behøver vælge det samme realkreditinstitut eller bank, som du havde før.