Coronavirus: Massnahmen im Mietrecht

• 18. September 2020: Der Bundesrat hat die Botschaft zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz verabschiedet und an das Parlament weitergeleitet:https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/das-bwo/informationen/medienmitteilungen.msg-id-80448.html
• 9. Oktober 2020: Die Rechtskommission des Nationalrates hat über den Gesetzesentwurf zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz diskutiert und empfiehlt dem Plenum des Nationalrates, auf das Covid-19-Geschäftsmietegesetz nicht einzutreten (mit 14 zu 11 Stimmen): https://www.parlament.ch/press-releases/Pages/mm-rk-n-2020-10-09.aspx
• 29. Oktober 2020: Der Nationalrat (Erstrat) hat entschieden, auf das Covid-19-Geschäftsmietegesetz einzutreten (mit 91 zu 89 Stimmen und 4 Enthaltungen). Das Geschäft geht damit zurück an die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrats.
• 12. November 2020: Die Rechtskommission des Ständerats hat über den Gesetzesentwurf zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz diskutiert und empfiehlt dem Plenum des Ständerats, auf das Covid-19-Geschäftsmietegesetz nicht einzutreten (mit 8 zu 5 Stimmen):
  https://www.parlament.ch/press-releases/Pages/mm-rk-s-2020-11-13.aspx
• Somit werden National- und Ständerat in der Wintersession 2020 (30.11.2020 – 18.12.2020) im Plenum über die Vorlage beraten.
  
• Der Nationalrat hat am 30.11. das Geschäftsmietegesetz in der Schlussabstimmung abgelehnt. Der Ständerat hat am 2.12. beschlossen, nicht auf das Geschäft einzutreten. Damit ist das Geschäftsmietegesetz definitiv gescheitert.
  

• COVID-VO Miete und Pacht vom 27.03.2020
  (siehe unten)
• Überbrückungshilfe vom 25.03.2020 (u.a. zur Deckung der Fixkosten, bspw. der Mietkosten)
  https://www.seco.admin.ch/seco/de/home/Arbeit/neues_coronavirus/liquiditaetshilfen.html
• Erwerbsausfälle für Selbständige
  https://www.seco.admin.ch/seco/de/home/Arbeit/neues_coronavirus/selbstaendige.html
• Kurzarbeitsentschädigungen
  https://www.seco.admin.ch/seco/de/home/Arbeit/neues_coronavirus/kurzarbeit.html

• Feststellung des Bundesrats, dass Umzüge weiterhin zulässig sind. Er hält aber explizit fest, dass dabei die Empfehlungen des Bundesamts für Gesundheit BAG eingehalten werden müssen.
• Verlängerung der Frist bei Zahlungsrückständen der Mieterin oder des Mieters von heute 30 auf mindestens 90 Tage. Dies gilt allerdings nur für Zahlungsrückstände, die im Zusammenhang mit den Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus entstehen. Auch geht es nur um Mieten und Nebenkosten, die zwischen dem 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig werden.
• Verlängerung der Kündigungsfrist für möblierte Zimmer und Einstellplätze gemäss Artikel 266e OR von zwei Wochen auf 30 Tage.

• Im Wesentlichen gilt es Lösungen zu finden für die Mieten von Geschäftsmietern, die derzeit keine Einkünfte mehr haben.
• Wenn diese Mieten nicht mehr bezahlt werden, wird das Problem zu den Vermietern verschoben, die selber auch finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen haben.
• Deshalb geht es um so etwas wie ein «burden sharing», zwischen den verschiedenen involvierten Parteien. Wie dieses aussehen könnte, gilt es nun zu diskutieren.

• Erstens herrscht grosse Unsicherheit zur Frage, ob man noch umziehen kann. Hier schafft die Verordnung Klarheit: Ja, Umzüge können weiterhin stattfinden. Dabei müssen die BAG-Vorgaben zu Hygiene und sozialer Distanz eingehalten werden.
• Zweitens haben insbesondere viele Geschäfte Probleme, ihre Mieten zu bezahlen, weil sie keine Einnahmen mehr haben. Sie erhalten mit dieser Verordnung mehr «Luft», ohne dass sie eine Kündigung befürchten müssen.

• Erstens stand ein wichtiger Umzugstermin bevor. Auf den 1. April finden normalerweise rund 50'000 Umzüge statt. In den letzten Tagen gingen bei den Verbänden und beim Bund zahlreiche Anfragen ein zur Frage, man noch umziehen könne. Deshalb musste der Bundesrat jetzt Klarheit schaffen.
• Zweitens mussten die Mieter Ende März ihre Aprilmiete zahlen. Wenn sie dazu nicht in der Lage waren, hätten sie u.U. innerhalb eines Monats bereits die Kündigung erhalten können. Mit den Fristverlängerungen erhalten sie mehr Zeit und Luft.

• Der Bundesrat will Rechtssicherheit und er verfolgt den Grundsatz, das Funktionieren der Wirtschaft so weit als möglich aufrecht zu erhalten. Vor diesem Hintergrund gibt es keinen Grund, Umzüge generell zu verbieten. Aber dabei müssen die die BAG-Vorgaben zu Hygiene und sozialer Distanz eingehalten werden.
• Es ist sicher nicht einfach, umzuziehen und die BAG-Vorgaben einzuhalten. Immobilienbewirtschafter und Umzugsfirmen betonen, dass dies möglich ist.
• So kann bspw. die Wohnungsübergabe ohne direkten Kontakt der beteiligten Parteien erfolgen. Auch haben verschiedene Interessensverbände, wie beispielsweise der Verband der Immobilienbranche (SVIT) oder der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband MV Praxisempfehlungen herausgegeben, welche zeigen, wie umgezogen werden kann – unter Einhaltung der BAG-Regeln:
  https://www.svit.ch/de/wirziehenum
  https://www.mieterverband.ch/mv/politik-positionen/news/2020/corona-krise-fragen-und-antworten-zum-zuegeln.html

• Nehmen Sie mit der Vermieterin oder dem Vermieter Kontakt auf, um eine Anpassung des Mietzinses oder eine Stundung der Mietzinszahlung zu diskutieren.
• Die Task Force «Mietrecht und Corona-Krise» beschäftigt sich intensiv mit dieser Frage und wird dem Bundesrat Vorschläge unterbreiten.

• Leerstehende Wohnungen können auch den Gemeinden gemeldet werden. Im Zusammenhang mit den erschwerten Bedingungen für Wohnungsbesichtigungen sind die Empfehlungen der Interessensverbände, so beispielsweise des Hauseigentümerverbands Schweiz (HEV Schweiz) oder von Casafair zu beachten:
  https://www.hev-zuerich.ch/ratschlaege-fuer-verwalter-und-eigentuemer/
  https://casafair.ch/project/liegenschaftsbewirtschaftung-covid-19-haeufige-fragen-und-unsere-antworten/

• Sie bringen «mehr Luft». Vor allem Geschäftsmieter, die ihre Geschäftstätigkeit einstellen mussten, laufen Gefahr, dadurch in einen Zahlungsrückstand bei ihren Mieten zu kommen. Bisher galt: Wer während 30 Tagen seine Miete nicht bezahlen kann, riskiert dann schon bald die Kündigungsandrohung. Neu und bis am 31. Mai 2020 beträgt die Frist bei Zahlungsrückständen 90 Tage.
• Indem der Bundesrat nun die Frist bei Zahlungsrückständen verlängert hat, will er dafür sorgen, dass die von der Coronakrise betroffenen Geschäftsmieter eine Sorge weniger haben. Sie haben Zeit, bspw. einen Überbrückungskredit aus dem Massnahmenpaket des Bundesrates zu beantragen.

• Zur Frage, ob die gegenwärtige Situation nach geltendem Miet- und Pachtrecht einen Mangel begründet, der ganz oder teilweise von der Pflicht zur Bezahlung des Miet- oder Pachtzinses entbindet, gibt es grundsätzlich verschiedene Experten- und Lehrmeinungen. Ob ein Mangel vorliegt und in welchem Umfang eine Reduktion gerechtfertigt wäre, ist letztlich eine Frage des Einzelfalls und ist, wenn sich die Parteien nicht einigen können, richterlich zu beurteilen.
• Gerade weil die Frage grundsätzlich umstritten und ein Rechtsverfahren immer auch mit Risiken behaftet ist, kann den betroffenen Vertragsparteien empfohlen werden, die Situation im Gespräch zu klären und gegebenenfalls eine vorübergehende Anpassung des Miet- oder Pachtzinses an die aktuellen Verhältnisse oder eine Stundung der Mietzinszahlung zu diskutieren.

• Der Bundesrat ist zum Schluss gekommen, dass er nicht in die privatrechtlichen Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern eingreifen will.
• Stattdessen ruft der Bundesrat alle Akteure – Mieterinnen und Mieter, Vermieterinnen und Vermieter, Immobilienbewirtschafter, Verbände etc. – eindringlich auf, konstruktive und pragmatische Lösungen zu finden.
• Weiter hat der Bundesrat das BWO beauftragt, mit anderen Bundesstellen ein Monitoring der Situation bei den Geschäftsmieten zu führen und dem Bundesrat bis spätestens im Herbst 2020 Bericht zu erstatten und allenfalls Anträge zu stellen.

• Erstens ist der Bundesrat beim Einsatz von Notrecht sehr zurückhaltend. Noch grössere Vorbehalte hat der Bundesrat gegen Eingriffe in vertragliche Beziehungen zwischen Privaten.
• Zweitens ist die konkrete Situation von Fall zu Fall oft sehr unterschiedlich. Die Situation eines Friseursalons, einer Bäckerei mit Café und die eines großen Sportartikelgeschäfts ist nicht die gleiche. Deshalb sind Lösungen angezeigt, die auf die konkrete Situation abgestimmt sind. In einem Fall ist es vielleicht möglich, auf die April-Miete zu verzichten. In einem anderen Fall ist es besser, die Miete um 20 oder 30 Prozent zu senken. In einem dritten Fall kann eine Lösung durch eine Verlängerung des Mietvertrags gefunden werden.
• Drittens hat der Bundesrat bereits Instrumente zur Sicherung der Liquidität, insbesondere für KMU, geschaffen. Mit Liquiditätshilfen erhalten selbst kleine Einzelhändler Geld, um ihre Fixkosten (und damit auch die Miete) zu bezahlen.

• Es ist juristisch umstritten, ob die Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus einen Mangel am Mietobjekt bedeuten.
• Wahrscheinlich wird diese Frage schlussendlich vom Bundesgericht geklärt werden müssen.
• Es geht hier um privatrechtliche Beziehungen zwischen zwei Parteien, die einen Mietvertrag abgeschlossen haben. Hier sollte der Staat nicht ohne Not eingreifen.

• Im Sinne einer Vorbemerkung ist festzuhalten, dass für eine abschliessende Beurteilung stets auf den konkreten Einzelfall abzustellen und die Veranlagung der kantonalen Steuerbehörde massgeblich ist. Im Rahmen dieses FAQ können nur allgemeine – und in diesem Sinne unverbindliche – Aussagen gemacht werden. Weiter kann man davon ausgehen, dass die allgemeinen steuerrechtlichen Grundsätze Anwendung finden, da bisher keine spezifischen steuerrechtlichen Regelungen für Mietzinserlasse bekannt sind.
• Wenn sich die Mietparteien auf eine Mietzinssenkung einigen, kann diese verschiedene steuerrechtliche Auswirkungen haben:
  1. Bei der Einkommenssteuer führt ein Verzicht auf die vertraglich vereinbarte Miete zu einem geringeren Ertrag aus unbeweglichem Vermögen und damit zu tieferen Einkommenssteuern.
  2. Bei der Gewinnsteuer führt ein Mietzinserlass auf der Mieterseite grundsätzlich zu einer Aufwandminderung (was den Gewinn erhöht oder den Verlust minimiert). Auf der Vermieterseite verhält es sich entsprechend umgekehrt.
  3. Bei der Schenkungssteuer stellt sich vorab die Frage, ob der Mietzins tatsächlich geschuldet ist. Die Frage ist umstritten. Nur wenn der Mietzins geschuldet ist, kann überhaupt eine Schenkung in Frage kommen. Allerdings unterliegen nur Schenkungen im privaten Verhältnis der Schenkungssteuer. In einem Geschäftsverhältnis dürfte ein (teilweiser) Mietzinserlass in der Regel einem wirtschaftlichen Interesse entsprechen und ist deshalb nicht als Schenkung zu qualifizieren. Entsprechend wird grundsätzlich keine Schenkungssteuer erhoben. Die Schenkungssteuer ist eine kantonale Steuer und entsprechend gelten die jeweiligen kantonalen Regelungen.

Vgl. dazu auch die Ausführungen bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung ESTV:
https://www.estv.admin.ch/estv/de/home/covid19/news.html#-167835711