マイナス金利解除で住宅ローン金利はどうなる？不動産価格への影響と今後の動向予測

長らく続いたマイナス金利が解除され、住宅ローンにどのような影響があるのか気になる人も多いのではないでしょうか。

2024年8月時点で、マイナス金利解除によって、住宅ローン金利や不動産価格への影響はさほどありません。しかし、今後金利が上昇していくことが想定されるため、リスクに備えた対策を講じることが大切です。

マイナス金利政策とは、中央銀行（日本では日本銀行）が金融機関から預かっている当座預金の一部に対して－0.1%の金利を適用するものです。マイナス金利を適用することで金融機関が企業への貸し出しや投資に対して資金を回すことを促し、経済の活性化とデフレからの脱却を目的としています。

政策の導入後、企業への貸出金利や住宅ローン金利が大幅に低下した一方、物価の上昇には繋がらず、金融機関の収益が圧迫されるなどの副作用が表面化するといったデメリットも生じました。

2016年1月に導入されたマイナス金利政策ですが、日本銀行は2024年3月18日から19日にかけて開かれた金融政策決定会合において同政策の解除を発表しました。その背景には、目標として掲げている物価が安定的に2%上昇する「賃金と物価の好循環」に対して見通しが立ったことが挙げられます。

また、同時に日本銀行が政策金利の引き上げ（0％～0.25％に誘導目標）を決定したのは、2007年2月以来、約17年ぶりの出来事です。日本ではマイナス金利が長期間続いていましたが、これは経済的に見て例外的な状況だったといえるでしょう。

今回の政策変更により、日本の金融政策は通常の状態へと戻る流れとなり、実質的に金利が機能する経済環境が整うことになります。

そもそも住宅ローンにおける金利は、「固定金利」と「変動金利」によって決まり方が異なります。それぞれ見ていきましょう。

固定金利は、ローン契約時に決定した金利が返済期間のうち決められた期間の間は変わらない方式です。この金利は、長期金利の指標である長期（10年）国債の利回りを基に決定されます。金融機関は、これに一定の利ざやとリスク分（繰り上げ返済や借り換えリスク）を上乗せして顧客に利率を提示します。

固定金利の利点は、将来の返済額が見えることでしやすく、資金計画が立てやすいことです。金利が上昇しても影響を受けないため、安定志向の借り手に適しているといえるでしょう。一方で、金利が下がった場合にその恩恵を受けられない点には注意が必要です。

変動金利は、市場の動きによって半年に一度、金利が見直される金利方式です。通常、短期プライムレートを基準としており、これは日本銀行の政策金利の変更に連動して変動します。金融機関はこの基準金利に一定の利ざやリスクを加えて変動金利を設定します。

変動金利の最大の特徴は、市場金利の変動に応じて金利が上下することです。金利が下がれば返済額も減少するため、借り手にとってメリットがあります。しかし、金利上昇時には返済額が増加するリスクがあり、将来の返済計画が立てにくいという側面もあります。

一般的に、変動金利は固定金利よりも低く設定されますが、これは金利変動リスクの一部を借り手が負担するためです。また、多くの金融機関では、返済額の急激な増加を防ぐため、金利が上昇しても一定期間は返済額を据え置く仕組みを採用しています。

どちらの金利タイプを選択するかは、借り手の経済状況や将来の見通し、リスク許容度によって異なります。また、昨今では固定金利と変動金利を組み合わせたハイブリッド型の商品も登場しており、借り手のニーズに応じた選択肢が増えているといえるでしょう。金融機関の担当者と相談するほか、時にはFPなど専門家のアドバイスを受けながら、自身に最適な方式を選ぶことが大切です。

マイナス金利政策の解除は、住宅ローン市場に大きな影響を与える可能性があります。この政策変更により、全体的に金利が上昇傾向に向かうことが予想されますが、その影響は固定金利型と変動金利型のローンで異なります。

マイナス金利政策解除の影響を受け、住宅ローンの固定金利に関してはすでに引き上げの動きが見られます。長期金利の指標となる長期国債の利回りが上昇すると、それに連動して固定金利型ローンの金利も上昇する傾向にあるからです。

すでに固定金利型ローンを組んでいる借入者には直接的な影響はありませんが、借り換えを考えている場合や今後新規での借り入れを考えている場合にはタイミングを慎重に検討する必要があるでしょう。

変動金利型ローンの場合、短期的には大きな影響を受けない可能性がある一方で、中長期的にはなんらかの影響が出てくる恐れがあります。変動金利型ローンは通常、短期プライムレートを基準としていることから、日銀の政策金利が、すぐに大幅に引き上げられない限り、急激な金利上昇は避けられる可能性が高いでしょう。

しかし、時間の経過とともに徐々に政策金利の引き上げが進めば、変動金利型ローンの金利も徐々に上昇していく可能性がある点に注意が必要です。

また、変動金利型ローンには借り入れ開始時から5年は返済額が固定される「5年ルール」や、金利が上昇しても当初の1.25倍を超えないように制限する「125％ルール」といった緩和措置が設けられています（たいていはありますが、金融機関によります）。これらのルールによって、金利上昇時における返済額の急激な増加は抑制されますが、返済期間が延長される可能性があるでしょう。

また、金利の上昇が大きい場合、返済額のうち利息の占める割合は増加してしまい、「未払い利息」が生じるケースも少なくありません。そうなると、住宅ローン残高が徐々に増加してしまうリスクがある点に注意しましょう。

住宅ローンの金利上昇のリスクに備えるためには、以下の4つのポイントについて理解を深めておく必要があります。

少しでも金利が低い住宅ローンへの借り換えをすることで、総返済額を減らせることが可能です。ただし、住宅ローンの借り換えをする際、事務手数料や登記関連費用などが生じるため、それらを確認したうえでメリットがあるかどうか判断する必要があります。

住宅ローンの金利が上昇してしまった際は、繰り上げ返済を検討するのもひとつの手です。繰り上げ返済を行うと、返済期間が短縮できるほか、支払う利息の総額を減らすこともできます。

なお、繰り上げ返済には、返済額を変えずに返済期間を短縮できる「期間短縮型」と返済期間を変えずに毎月の返済額を減らせる「返済額軽減型」の2種類があります。今後の資金計画を立てたうえで、どちらか適切か判断するとよいでしょう。

将来の金利が上がるかどうかは予測が難しいものです。そのため、金利上昇を見越したシミュレーションを行うことが大切です。そうすることで、事前にどのくらい返済額が増えるのかを把握でき、対策を講じることができるようになります。

なお、実際に金利が上昇して返済額が増えた際にも、繰り上げ返済をすべきか否かなどの判断材料としても有効です。

借入金額が少なければ少ないほど、金利上昇による影響は受けにくくなります。住宅ローンを組む際には、頭金を多めに入れて借入金額を減らすか、価格が手頃な物件を選ぶことがリスク軽減につながるでしょう。住宅ローンの返済期間は長期にわたるため、リスクに備えて借入金額を少なくすることで、金利の動向に振り回されずに安心して返済が可能になります。

マイナス金利政策の解除と不動産価格の変動には大きな相関関係があります。とくに不動産の売却を検討している方は、金利上昇に伴う不動産価格の下落が起こる可能性が高いことを念頭に置く必要があるでしょう。マイナス金利解除によって、急激に価格が下落するわけではないものの、金利が上がり始めてから売却を検討するのでは遅いです。

もちろん、マイナス金利政策の解除が与える影響の度合いは物件の特性や地域性、経済全体の動向によっても大きく異なります。都市部の高額物件は影響を受けやすい一方、地方や中低価格帯の物件では影響が限定的な場合もあるでしょう。今後の金利動向をチェックしていくことはもちろん、市場動向なども注視しながら、慎重に判断を下していくことが大切です。

今回の記事では、マイナス金利政策の解除による住宅ローンや不動産価格への影響についてお伝えしました。マイナス金利政策の解除によって、今のところ大きな影響は生じていないものの、今後どのように金利が動いていくのかは誰も予想ができません。そのため、住宅ローンを組む際は、必ず無理のない範囲を心がけるほか、自分に合った金利タイプを選ぶことが大切です。

また、不動産オーナーは金利の動向には目を離さず、リスクに備えた対策を講じておくようにしましょう。金利上昇に備えて適切にシミュレーションを行うほか、必要であれば借り換えや繰り上げ返済を検討することをおすすめします。