この記事のポイント
- マンション売却では少しの判断ミスで売却金額が下がってしまうことも珍しくありません。
- 「信頼できる不動産会社の選定」や「売却相場の調査」など、マンション売却で失敗を防ぐためにできることはたくさんあります。
- 予定よりも安い価格になってしまった…とならないためにしっかり準備をしてマンション売却に挑みましょう。
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目次
マンション売却に失敗したと感じている人は多い
マンション売却の失敗とは具体的に言うと、高値で売れなかったことになります。「思っていたより安い価格になってしまった」「売った結果、損が出てしまった」という場合は売却失敗と言えるのです。
マンション売却に失敗したと感じている人は意外に多いもの。マンション売却では動く金額が大きい分、少しの判断ミスで売却金額が下がってしまう可能性が高くなります。ですが失敗の原因を理解しておくことで、対策することが可能です。
マンション売却に失敗したと感じている人は意外に多いもの。マンション売却では動く金額が大きい分、少しの判断ミスで売却金額が下がってしまう可能性が高くなります。ですが失敗の原因を理解しておくことで、対策することが可能です。
マンション売却で失敗する理由
マンション売却でよくある失敗の理由には次のようなものがあります。
マンション売却が初めてという方は不動産の取引において何が重要なのかわからず失敗につながってしまうということがあります。マンション売買の経験を多く積むことは難しいですが、実際の失敗例を知ることは可能です。失敗例から学び、マンション売却の成功を目指しましょう。
マンション売却10の失敗例と対策
ここでは、マンション売却の具体的な失敗例を基に、原因から対策まで解説していきます。
【失敗例1】時間に余裕がなくて失敗
マンション売却を焦ってしまい安く売る羽目になってしまった、という失敗は多いものです。売却まで思った以上に時間がかかってしまったり、忙しくて売却に手が回らなかったりして、売り急いでしまうのはよくあるケースです。
売りたい時期が決まっていて時間に余裕がなければ、とにかく売るために値下げせざるをえないという場合もあります。
売りたい時期が決まっていて時間に余裕がなければ、とにかく売るために値下げせざるをえないという場合もあります。
対策：売却にかかる期間を把握し、書類準備は早めに
マンション売却には、通常3～6か月ほどの時間がかかるものです。販売活動だけでも3か月ほどの余裕を見て計画する必要があるでしょう。また、売却には多くの書類などの準備も必要になります。
必要書類は、公的機関の営業時間内に入手しなければならない場合もあり、準備だけでも時間を費やすものです。時間に余裕を持って計画・準備し売却を進めることで、焦らずに納得したうえで売却を進められるでしょう。
必要書類は、公的機関の営業時間内に入手しなければならない場合もあり、準備だけでも時間を費やすものです。時間に余裕を持って計画・準備し売却を進めることで、焦らずに納得したうえで売却を進められるでしょう。
【失敗例2】不動産会社をよく調べずに依頼して失敗
マンション売却は通常、自分だけで行うのではなく、不動産会社と一緒に進めるものです。そのため、下の例のような悪い不動産会社を選んでしまうと、スムーズに売却できない場合があります。
・マンションの取り扱いに不慣れ
・営業を熱心にしてくれない
・対応に満足いかない
・マンションの取り扱いに不慣れ
・営業を熱心にしてくれない
・対応に満足いかない
対策：複数社を比較検討する
「査定が高かったから」「近所の不動産会社だから」「大手だから」といった理由で安易に不動産会社を選ばないように注意しましょう。1社だけに絞って検討するのではなく、複数の会社を比較検討したうえで、信頼できる不動産会社を選ぶことが大事です。
【失敗例3】媒介契約の違いを理解しておらず失敗
媒介契約は、仲介を依頼する不動産会社と売却条件などを定めて交わすものです。この媒介契約には、次の3つの種類があり、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで契約する必要があるのです。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
対策：媒介契約の特徴を知っておく
一般媒介契約は複数の不動産会社と結べるのに対し、専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社としか契約できません。また、一般媒介契約では自分でも買主を見つけることができ、比較的早く売却できる可能性があります。ただし、複数の不動産会社に依頼することが多いので、不動産会社が熱心に営業活動をしてくれない場合もあるのです。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社のみと契約するため、不動産会社も熱心に売却活動をしてくれるというメリットがあります。その半面、契約した物件の売却をほかの不動産会社と契約させないよう、売主を「囲い込み」する可能性もあるのです。
囲い込みとは、他社が見つけてきた買主は断り、自社で契約する買主のみを紹介して契約することを言います。この方法であれば、不動産会社は売主・買主の双方から報酬を得られるため、利益が大きくなります。
物件が囲い込まれてしまうと、買主が限定されてしまいなかなか売れなかったり、売れても相場より安い売却になったりする可能性があるので注意が必要です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社のみと契約するため、不動産会社も熱心に売却活動をしてくれるというメリットがあります。その半面、契約した物件の売却をほかの不動産会社と契約させないよう、売主を「囲い込み」する可能性もあるのです。
囲い込みとは、他社が見つけてきた買主は断り、自社で契約する買主のみを紹介して契約することを言います。この方法であれば、不動産会社は売主・買主の双方から報酬を得られるため、利益が大きくなります。
物件が囲い込まれてしまうと、買主が限定されてしまいなかなか売れなかったり、売れても相場より安い売却になったりする可能性があるので注意が必要です。
【失敗例4】売り出し価格を高くし過ぎて失敗
売主としては、少しでも高く売却したいものです。そのため、売り出し価格を相場より高く設定してしまう方もいらっしゃいます。しかし、売り出し価格が相場よりも極端に高い場合、買い手がなかなか見つからない可能性が高くなります。
対策：相場を正しく調べる
とくにマンションは、同じ棟や近隣で似たような物件が売りに出されていると、買い手はより安いマンションを求めるものです。相場より高く価格を設定しても、買い手が付かない物件は最終的に値下げせざるをえなくなります。近隣や同じ条件の物件の相場を把握したうえで、適切な値付けをする必要があるのです。
【失敗例5】売り出しのタイミングを見誤って失敗
マンション売却には売り出すべきタイミングがあります。このタイミングを見誤ると、買い手が見つからなかったり、安く売却することになったりする可能性が高くなるのです。売り出しのタイミングを見極めるためには「経済情勢」「築年数」「季節」という要素が大きく関わってきます。
対策：「経済情勢」「築年数」「季節」で売り時を見極める
経済情勢について、マンション市場は需要と供給によって大きく変動するため、「半年前だったら高く売れたのに…」ということもありえるでしょう。マンションの市場価格は次のようなもので確認できます。インターネットで簡単に調べられるので参考にするとよいでしょう。
・建築費相場
・地価公示
・マンション価格市場動向
・住宅ローン金利相場
また築年数について、一般的には築浅のマンションほど人気が高いものです。築年数5年以下のものはあまり市場に出回っていないため、高値で売却できる可能性があります。築5～10年のマンションは需要と供給ともに高いので、比較的高値で売却できるでしょう。築20年を超えると売却が難しくなり、安い価格になる傾向にあります。
さらに、売り出す季節も重要です。引っ越しなどが多くなる4月や9月の2～3か月前は、マンションを売却しやすいと言われています。売却には3～6か月ほどかかることを考慮して計画すると、スムーズに売却できるでしょう。
・建築費相場
・地価公示
・マンション価格市場動向
・住宅ローン金利相場
また築年数について、一般的には築浅のマンションほど人気が高いものです。築年数5年以下のものはあまり市場に出回っていないため、高値で売却できる可能性があります。築5～10年のマンションは需要と供給ともに高いので、比較的高値で売却できるでしょう。築20年を超えると売却が難しくなり、安い価格になる傾向にあります。
さらに、売り出す季節も重要です。引っ越しなどが多くなる4月や9月の2～3か月前は、マンションを売却しやすいと言われています。売却には3～6か月ほどかかることを考慮して計画すると、スムーズに売却できるでしょう。
【失敗例6】担当者とのコミュニケーション不足で失敗
マンション売却は通常、不動産会社の担当者と一緒に進めます。売却活動の結果や問い合わせ内容、内見後の感想など、担当者を通さないとわからない情報も多いものです。
そのため、担当者からの情報が不足すると売却活動を適切に進められない場合もあり、担当者とのコミュニケーションが重要になります。担当者との相性が悪い、売却価格などの希望を伝えていない、告知内容を伝えていないなど、担当者と意思疎通ができていないと売却の成否にも影響します。
そのため、担当者からの情報が不足すると売却活動を適切に進められない場合もあり、担当者とのコミュニケーションが重要になります。担当者との相性が悪い、売却価格などの希望を伝えていない、告知内容を伝えていないなど、担当者と意思疎通ができていないと売却の成否にも影響します。
対策：担当者との交流を欠かさず、場合によっては媒介契約の見直しを
基本的には担当者は定期的に連絡をくれますが、情報が足りないと感じたらきちんと伝える必要があります。また、こちらからの要望も担当者へ明確に伝えるようにしましょう。場合によっては媒介契約の種類を一般媒介契約に切り替え、ほかの不動産会社に当たる方法もあります。
【失敗例7】広告対策をしていなくて失敗
マンション売却では、不動産情報サイトやチラシなどに物件内部の写真が掲載されるものです。この写真の内容は売却の結果にも大きく関わります。物件の写真に清潔感がなかったり、古い印象を与えたりすると、写真を見ただけで購入希望者から断られるということもあるのです。
対策：不動産会社のサービスを比較検討しておく
部屋の掃除や整理整頓をして広告対策をしておくことで、買い手によい印象を与えられるでしょう。また、業者にホームステージングを依頼することも有効です。ホームステージングとは、ダイニングテーブルや絵画、植物などのインテリアを配置して演出し、暮らし方をリアルにイメージさせる方法です。
不動産会社によっては契約内容に含まれる場合もあるので、一度相談してみるとよいでしょう。また、このような不動産会社のサービス内容は複数社をよく比較検討してください。
不動産会社によっては契約内容に含まれる場合もあるので、一度相談してみるとよいでしょう。また、このような不動産会社のサービス内容は複数社をよく比較検討してください。
【失敗例8】内見対応が悪くて失敗
購入希望者が実際の物件を見学することを内見と言います。マンション売却では、内見は買い手の購入判断の大きなポイントとなります。たとえば、マンション内の掃除や整理整頓ができていない、売主が過度に話してしまうなど、内見時の対応によっては購入を断られてしまう可能性もあるのです。
内見では、売りたい気持ちが先走ってつい売主が積極的にアピールしてしまうケースが多いものですが、過度にアピールしてしまうと購入希望者に引かれてしまう場合もあります。
内見では、売りたい気持ちが先走ってつい売主が積極的にアピールしてしまうケースが多いものですが、過度にアピールしてしまうと購入希望者に引かれてしまう場合もあります。
対策：購入者の目線で内見対応する
基本的には、購入希望者に内見に集中してもらうため、売主は見守るだけという姿勢で臨むことをおすすめします。売主は購入希望者からの質問に答えたり、売主にしかわからない隣人や地域の情報を伝えたりする程度がよいでしょう。
【失敗例9】値下げをし過ぎて失敗
なかなか売れないものの、値下げしてでも売却したいという方もいらっしゃいます。確かに売却できない理由には価格もありますが、必ずしもそれだけが原因とは限りません。
物件を囲い込んでいたり、見当違いの広告活動をしていたり、営業が積極的ではなかったりする不動産会社が原因という場合もあります。そのため、安易に値下げするのではなく、まずは不動産会社と相談して価格を決定するとよいでしょう。
また、購入希望者からの交渉で大幅に値下げしてしまったという場合もあります。しかし値下げして売却できても、損が出てしまっては元も子もありません。とにかく売りたいからと言って無闇に値下げするのは避けましょう。
物件を囲い込んでいたり、見当違いの広告活動をしていたり、営業が積極的ではなかったりする不動産会社が原因という場合もあります。そのため、安易に値下げするのではなく、まずは不動産会社と相談して価格を決定するとよいでしょう。
また、購入希望者からの交渉で大幅に値下げしてしまったという場合もあります。しかし値下げして売却できても、損が出てしまっては元も子もありません。とにかく売りたいからと言って無闇に値下げするのは避けましょう。
対策：売却額の最低ラインをあらかじめ決めておく
値下げをする前には、「必ずこれ以上で売りたい」という最低ラインを自分の中に持っておく必要があります。以下のような条件から売却額の最低ラインを決めておくことで、価格交渉で安易に値下げしてしまうことはなくなるでしょう。
・住宅ローンの残高
・周辺の類似物件の相場
・（住み替えの場合）次の物件に必要な資金
・住宅ローンの残高
・周辺の類似物件の相場
・（住み替えの場合）次の物件に必要な資金
【失敗例10】税制や諸費用について不勉強で失敗
マンションを売却したからと言って、売却額がすべて手元に残るわけではありません。マンション売却では、税金や不動産会社への仲介手数料など、支払わなければならないお金も多くあります。
そのため、それらの支出を考慮せずに価格を設定した結果、想定より利益が少なくなってしまう場合や、手持ち資金で対応しなければならない場合もあるのです。
そのため、それらの支出を考慮せずに価格を設定した結果、想定より利益が少なくなってしまう場合や、手持ち資金で対応しなければならない場合もあるのです。
対策：マンション売却にかかる費用と税金を把握しておく
マンション売却では、一般的に次のような費用がかかります。
・不動産会社への仲介手数料
・登録免許税
・印紙代
・司法書士への依頼料
これらの費用の目安は、売却価格の5%ほどとなります。売却価格を設定する前には不動産会社に一度、見積もりを取るとよいでしょう。また、これらの費用以外にも、売却で得た利益に対して譲渡所得税が課せられ、売却した年の翌年に確定申告が必要です。納税まで考慮して価格を設定し、利益を上げられるようにしましょう。
・不動産会社への仲介手数料
・登録免許税
・印紙代
・司法書士への依頼料
これらの費用の目安は、売却価格の5%ほどとなります。売却価格を設定する前には不動産会社に一度、見積もりを取るとよいでしょう。また、これらの費用以外にも、売却で得た利益に対して譲渡所得税が課せられ、売却した年の翌年に確定申告が必要です。納税まで考慮して価格を設定し、利益を上げられるようにしましょう。
失敗例から注意点を学び、マンション売却に生かそう
ここまでご紹介した失敗例を参考に、マンション売却に際して次のような対策をしておきましょう。
注意点①準備は万全に
マンション売却では、準備を万全にすることでよりよい条件で売却できるものです。売却するうえでは、次のようなことを準備しておきましょう。
売却活動が始まってしまうと、手続きや引っ越し準備などで忙しく、細かい準備まで手が回らないことも多いものです。時間に余裕のあるうちから、計画的に準備を進めて売却のベースを作るとよいでしょう。
注意点②売却の主役はあなた
不動産会社が売却活動をしてくれるとはいえ、売却の主役は売主です。マンション売買では、難しい手続きやわからないことも多く出てきます。そのため、「全部してくれるし、わからないから不動産会社にまかせちゃおう」と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかしまかせるにしても、最後に判断するのは売主の役割です。まかせっぱなしにするのではなく、適宜確認し状況を把握・判断する必要があります。マンション売却は不動産会社がサポートしてくれますが、自分の物件を売っているという意識をしっかり持つようにしましょう。
しかしまかせるにしても、最後に判断するのは売主の役割です。まかせっぱなしにするのではなく、適宜確認し状況を把握・判断する必要があります。マンション売却は不動産会社がサポートしてくれますが、自分の物件を売っているという意識をしっかり持つようにしましょう。
注意点③パートナー選びは慎重に
マンション売却では、信頼してまかせられる不動産会社を選ぶことが重要です。しかし、数多くある不動産会社からよい不動産会社を選ぶのは難しいでしょう。不動産会社を選ぶうえでのポイントには次のようなものがあります。
不動産会社選びの際、最初から1社に絞って査定を依頼するのはおすすめできません。１社しか検討していない場合、査定価格や対応が適切なのかわからないものです。そこで、無料の不動産一括査定サイトなどを利用して複数の会社に査定を依頼し、査定価格やサービスなどを比較検討するとよいでしょう。
まとめ
マンション売却の失敗例から、注意点や対策をお伝えしました。マンション売却に失敗してしまうと、大きな損失につながってしまう場合があります。そのため、失敗例を基に対策したうえで慎重に売却を進める必要があるのです。この記事を参考に、失敗から対策を学び、信頼できる不動産会社と一緒にマンション売却成功を目指しましょう。
マンション売却の経験がなくても大丈夫！
先人の失敗エピソードに学んでリスク回避しましょう。
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この記事の監修者
逆瀬川 勇造
AFP／2級FP技能士／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
