店舗売却には何が必要？居抜きの方法や注意点をご紹介します

店舗を売却する場合、「居抜き」で売却するのが一般的です。

居抜きとは飲食店や美容室などの什器や備品を設置したままの状態で売買することで、購入者側のメリットとしては、やりたい業種が同じであれば当初の費用を安く抑えられる点にあります。

また、売却する側としては解体費用等が不要となり、手元に残すお金を多くすることができます。

店舗を居抜きで売却する場合には、店舗に残されている什器や備品が誰の所有物か、また具体的にどの什器や備品を譲り渡すかについて明確にしておかなければなりません。

たとえば、売却する什器や備品に椅子やテーブル、電話機や専用機材など何がどれだけ含まれているかを事前に取り決めしておかないと、売主と買主との間で認識の相違が生じてしまう可能性があります。

店舗に残される備品や什器が売主の所有物ではなく、リース物品であることもあります。リース物品が含まれる場合、売主としてはその備品や什器をリース会社に返却するか、残債を精算して所有権にしてから引き渡すようにしましょう。

備品は中古の状態で引き渡すため、購入者がいざ開店するとなってから不具合が起こるといったことのないよう、引渡しまでに動作確認など行ってもらうようにしておくとよいでしょう。

これまで使ってきて、不具合を感じることなどあればそのことも伝えておくとトラブルに発展するのを防ぐことができます。

なお、備品に何らかのトラブルがあったことを知っておいたのにも関わらず、そのことを伝えずに物件を引き渡した場合、開店直前にそのことが原因で開店できなかったといったことになってしまえば、損害賠償請求や契約解除といったことになる可能性もあります。

また、事前に伝えた備品や什器の種類や数と、実際のものとが異なっていた場合には売買金額の減額等で調整されることもありますので十分に注意しましょう。

店舗売却の基本的な流れは、一般的な不動産売却の流れとそう変わりません。

スムーズに売却を進めるために、以下で店舗売却の流れを解説していきます。

なお、店舗売却は物件オーナーが店舗を運営している場合と、物件オーナーと店舗運営者が別々の場合があります。基本的な流れは一緒ですが、異なる点についてはそれぞれの項目で違いを解説していますので、確認してみてください。

まずは店舗売却を依頼する不動産業者に、どのような店舗なのかを伝えます。具体的には、以下のような点をヒアリングされるので事前に準備しておきましょう。

・住所
・閉店時期
・希望の売却価格
・リース契約の有無/不具合の有無

特に備品や什器に関しては居抜き売却に含まれるものや所有権なのかリース契約なのか、また故障しているものや不具合のあるものはないかなどまとめた書類を用意しておくとスムーズです。

また、売買契約書(賃貸の場合は賃貸借契約書)や平面図のコピーも渡しておくとよいでしょう。

ヒアリングが済んだら、不動産業者が実際に現地を訪れてその場で売却に関する打ち合わせも行います。

立地や店舗の大きさ、形などは書面でも確認できますが、実際に現地を訪れると使いやすい形なのか、付近の雰囲気はどうなっているのかといった点まで確認できます。

物件の特徴など、売主しか分からない情報も伝えると査定額に影響があることもあるため、積極的に伝えていきましょう。

なお、業者に査定を依頼する前に自分でもある程度相場を調査しておくとスムーズに話を進めやすくなります。店舗の売却の場合、マンションや土地、戸建ての売却と比べて数は少なくなりますが、それらと同じように不動産サイトで類似する売却物件を探すなどの方法で相場を把握するのが基本となります。

仲介業者による査定が終わり、媒介契約を締結すると、業者による販売活動が行われます。媒介契約については、一度に複数の不動産会社と媒介契約を結べる一般媒介契約と、1社としか契約できない専任媒介契約や専属専任媒介契約があります。

店舗売却の場合、マンションや土地、戸建て売却と比べて、メインターゲットが事業者になり、対象者も少なくなってしまいますが、どの媒介契約を選べばよいかについては一長一短あります。

たとえば、過去に取引経験があり、店舗売却についても豊富な実績を持つ会社があるのであれば、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選んだ方が積極的に売却活動に取り組んでもらいやすいでしょう。

一方、一般媒介契約だと複数の不動産会社を通して多くの方に店舗売却の情報を伝えることができます。状況に応じて適切な契約形態を選ぶことが大切です。

なお、広告や案内などはすべて仲介業者が行いますが、売主としてはいつ購入希望者が内見に訪れてもよいように、常に店舗を清潔にしておくことが大切です。

購入希望者が現れ、内見の結果購入の意思を固めたら売買契約を締結します。

基本的に、契約書等は仲介業者が全て用意してくれます。売主としては、改めて譲渡する備品や什器の確認を行い、必要に応じて書類の更新など行っておくとよいでしょう。

店舗運営者が物件オーナーでない場合には、物件オーナーと新借主との間で賃貸借契約を結び、店舗運営者と新借主との間で造作譲渡契約書(備品や什器の譲渡に関する契約書)を締結します。

売買契約時に手付金を受け取り、その後決められた期日までに残金の引渡しも受けたら、店舗引渡しとなります。引渡しが済むと店舗売却のプロセスは終了です。

店舗売却には費用がかかります。ここでは、それぞれの費用について解説していきます。

店舗売却にも一般的な不動産売却と同じく、仲介手数料を支払う必要がありますが、その取扱いはやや異なります。

というのも、居抜き店舗売却の場合、通常の不動産売却で適用される宅地建物取引業の適用を受けず、法的な整備がまだなされていないからです。

店舗売却の仲介手数料については、仲介を担当する業者によって異なりますが、一般的には「30万円または売買金額の10%」とすることが多くなっています。

店舗を売却して利益が出ると、その利益に対して税金(所得税と住民税)が課されます。

これを譲渡所得税と呼びますが、店舗売却の場合、土地や建物の売却で得た利益と、備品や什器を売却して得た利益については別に考える必要があります。土地や建物を売却して得た利益については、分離課税といって、給与所得など他の所得とは別に計算し、税率も別となります。

なお、土地や建物に関する譲渡所得税の税率は、所有期間5年以下で39.63%(短期譲渡所得)、5年超で20.315%と大きく異なる点に注意が必要です。

また、備品や什器を売却して得た利益は総合課税といって、給与所得などと合算して計算し、所得額が大きければ大きい程税率も高くなる累進課税となっています。物件オーナーと店舗運営者が同じで、店舗を売却する場合には、上記2つとも税金の計算をする必要があります。

一方、物件オーナーと店舗運営者が別の場合で、備品や什器を売却し、賃貸借契約を引き継ぐケースでは、後者の総合課税分のみ計算すればよいということになります。

買主との間で取り交わした契約書には、その売却金額に応じた額の印紙を貼って印紙税を納める必要があります。印紙を貼っておかないと、過怠税が課されることになるため、契約書を取り交わしてすぐに貼り付けしておくようにしましょう。

物件オーナーと店舗運営者が異なる場合で、店舗運営者が備品や什器を売却して新しい借主を探す場合、物件オーナーの承諾を得る必要があります。その際、物件オーナーから承諾料を求められることもあります。

これは、法律で承諾料を請求することが認められているわけではありませんが、慣行として行われていることが多いものです。

費用は当事者同志の話し合いで決められますが、譲渡代金の10%程度を目安と考えるとよいでしょう。

店舗売却の基本的な流れは一般的な不動産売却と同じですが、特に居抜き物件の場合には引き渡す備品や什器の権利形態や不具合の状況など明確にして書類にしておくなどするとスムーズです。

こうした書類は手続き上必須のものではないため、作成せずとも契約を済ませることはできるのですが、後々のトラブル回避につなげられる他、仲介業者が売却活動を行う際に売却物件のアピールにつなげられることもあるため、しっかり準備しておくことをおすすめします。