この記事のポイント
- 不動産会社から査定額が提示されたら、まずは査定額の根拠を尋ねましょう。
- 立地や周辺環境と同様にマンションの管理状況も査定額に影響する重要なポイントの1つです。
- マンションの資料－販売時のパンフレットや間取り図、売買契約書など－はできる限り準備を！査定額アップにつながります。
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※ページ下部の「売却査定、買取査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
目次
マンション売却と査定の流れ
一般的に、マンション売却は以下のような流れで進みます。
・不動産会社に価格査定を依頼する
・気に入った不動産会社と媒介契約を締結する
・媒介契約を締結した不動産会社が売却活動を始める
・不動産会社が買主を見つけて売買契約を締結する
・代金を受け取ってマンションを引き渡す
ご覧の通り、マンションの売却は不動産会社に査定を依頼するところからスタートします。所有のマンションがいくらで売れそうか、いくらで売り出すかを決める大事な局面であり、販売活動のパートナーとなる不動産会社と出会うステップでもあります。
査定の成功が、マンション売却の成功のカギを握るともいえますので、予備知識をしっかり身に着けておきましょう。
・不動産会社に価格査定を依頼する
・気に入った不動産会社と媒介契約を締結する
・媒介契約を締結した不動産会社が売却活動を始める
・不動産会社が買主を見つけて売買契約を締結する
・代金を受け取ってマンションを引き渡す
ご覧の通り、マンションの売却は不動産会社に査定を依頼するところからスタートします。所有のマンションがいくらで売れそうか、いくらで売り出すかを決める大事な局面であり、販売活動のパートナーとなる不動産会社と出会うステップでもあります。
査定の成功が、マンション売却の成功のカギを握るともいえますので、予備知識をしっかり身に着けておきましょう。
査定の流れ
ここでは、不動産会社に査定依頼をする流れと査定方法について説明していきます。査定の流れは以下の通りです。
・複数社に机上査定を依頼する
・机上査定の結果を受けて、数社に絞って訪問査定を依頼する
・訪問査定の結果を受けて、媒介契約を結ぶ
・売り出し価格を決めて、販売活動をスタートする
まずはインターネットで複数の不動産会社に机上査定を依頼します。2～3日かけてメールなどで査定結果が通知されますので、実際に売却へ進む意向がある人は、査定価格を比較しながら3～5社に絞り、訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定の結果は約1週間後です。査定額だけでなく不動産会社の特徴や担当者の対応を見て、媒介契約を検討するとよいでしょう。
・複数社に机上査定を依頼する
・机上査定の結果を受けて、数社に絞って訪問査定を依頼する
・訪問査定の結果を受けて、媒介契約を結ぶ
・売り出し価格を決めて、販売活動をスタートする
まずはインターネットで複数の不動産会社に机上査定を依頼します。2～3日かけてメールなどで査定結果が通知されますので、実際に売却へ進む意向がある人は、査定価格を比較しながら3～5社に絞り、訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定の結果は約1週間後です。査定額だけでなく不動産会社の特徴や担当者の対応を見て、媒介契約を検討するとよいでしょう。
机上査定と訪問査定の違い
机上査定とは、実際に売却予定の不動産を見ずに、近隣物件の売却事例や不動産のデータを基に簡易的に査定額を算出する方法です。実際に売却するかどうかは決めておらず、まずはおおよその金額だけでも知っておきたいといった方に向いている査定方法になります。
一方、訪問査定とは、机上査定に加え、実際に室内の状況や周辺環境も確認した上で査定額を算出する方法で、より正確な査定額を出すことが可能です。こちらは、売却を具体的に予定している方に向いている方法と言えるでしょう。
一方、訪問査定とは、机上査定に加え、実際に室内の状況や周辺環境も確認した上で査定額を算出する方法で、より正確な査定額を出すことが可能です。こちらは、売却を具体的に予定している方に向いている方法と言えるでしょう。
AI査定とは
近年不動産業界でも急速なIT化が進み、AIによる自動シュミレーションを用いて、スマホやパソコンで5分程度で査定ができるサイトやアプリが増えています。類似物件の過去の取引情報（ビッグデータ）から、対象のマンションの査定価格を割り出す仕組みです。
取引データの多い都心部のマンションなどは、比較的相性の良い査定方法といえますが、メンテナンスやリフォームの状況など物件個別の要素は加味されないため、実際の価格とは乖離がある場合もあります。あくまでも参考価格程度に捉えておくことをおすすめします。
取引データの多い都心部のマンションなどは、比較的相性の良い査定方法といえますが、メンテナンスやリフォームの状況など物件個別の要素は加味されないため、実際の価格とは乖離がある場合もあります。あくまでも参考価格程度に捉えておくことをおすすめします。
マンション査定の注意点
マンション売却は、その手続きのほとんどを不動産会社に任せることになるため不動産会社選定が重要です。媒介契約を締結する前に不動産会社に価格査定を受けますが、この価格査定は複数の会社に依頼するのが原則です。
なぜならば、不動産の価格の決まり方に明確な基準はなく、査定価格は不動産会社によって大きく異なるからです。数百万の差が出ることも少なくありません。
また、複数の不動産会社の中から、どの会社と媒介契約を締結するかを決めるにあたっては、自分の売却する不動産と類似した物件を過去にどの程度売却したのかについての実績をチェックするのが効果的です。査定価格の提示を受ける際に、過去の売買実績について質問してみましょう。
なぜならば、不動産の価格の決まり方に明確な基準はなく、査定価格は不動産会社によって大きく異なるからです。数百万の差が出ることも少なくありません。
また、複数の不動産会社の中から、どの会社と媒介契約を締結するかを決めるにあたっては、自分の売却する不動産と類似した物件を過去にどの程度売却したのかについての実績をチェックするのが効果的です。査定価格の提示を受ける際に、過去の売買実績について質問してみましょう。
査定額が提示されたら根拠を確認！
不動産会社を選ぶ際は、査定額だけを基準にしないことが大切です。先述した通り、不動産会社によって査定額は大きく異なりますので、査定額が提示されたら、まずは不動産会社に査定額の根拠を尋ねることをおすすめします。売買実績のチェックと合わせて必ず確認するようにしましょう。
一括査定サービスを利用して不動産会社と出会おう
複数の不動産会社から価格査定を受ける際には、一括査定サービスを利用することをおすすめします。一度、売却不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できるため、手間を省くことができるのに加え、売却不動産と相性のよい不動産会社を紹介してもらうことができます。
査定前に抜かりなく準備して査定額を上げよう！
マンションの価格査定を受ける前には、以下の３つのポイントを押さえておきましょう。
1.情報の書き出し、資料の準備
次章で解説する、査定に影響を与える項目を参考に、それを証明できる書類や資料を用意しておきましょう。具体的には、販売時のパンフレットや間取り図、売買契約書、重要事項説明書に加えて、修繕積立金の積立状況の分かる書類や、耐震性について分かる書類、管理状況について分かる書類などです。
さらに、住んでいるからこそわかる物件の魅力についても、書き出しておくとよいでしょう。販売時のアピールポイントとなります。マイナスとなる情報についても漏らさず申告することが、売り主の誠実さとして評価されます。
さらに、住んでいるからこそわかる物件の魅力についても、書き出しておくとよいでしょう。販売時のアピールポイントとなります。マイナスとなる情報についても漏らさず申告することが、売り主の誠実さとして評価されます。
2.査定価格の算出方法を知っておこう
マンションの価格査定は、以下のような手法を用いて算出されます。
取引事例比較法
取引事例比較法は、売却するマンションと類似するマンションの取引事例を調べて、価格の参考とする方法です。とくにマンションの場合は、周辺の部屋で過去に売買が成立した事例や、現在売りに出されている部屋があれば価格の参考としやすいです。
過去に売買が成立した事例であれば、その時と現在との築年数の違いや周辺環境の違いなどを比較して、補正を加えます。また、現在売りに出されている部屋との比較では部屋の階数や位置を比較して補正します。
過去に売買が成立した事例であれば、その時と現在との築年数の違いや周辺環境の違いなどを比較して、補正を加えます。また、現在売りに出されている部屋との比較では部屋の階数や位置を比較して補正します。
原価法
原価法とは、そのマンションをもう一度建て直したらいくらになるのかという再調達価格を求めて価格の参考とする手法です。具体的には、同じ場所に同じマンションを建てた場合の費用を調べ、新築後の経過による価値の低下を減額して価格を推定します。
収益還元法
収益還元法とは、不動産の収益性に着目して価格の参考とする手法です。具体的には、その不動産を賃貸に出した場合に得られる年間の収益から、年間利回りが何%あるかなどを計算して売却価格の参考とします。投資用不動産の売買においてよく用いられる方法です。
3.リフォームは不要、しかし修繕は必要
マンションを売却する際、壁紙の剥がれやフローリングの色落ちなどを修繕するだけでよいのか、住宅設備を新しくするためなど、リフォームまでした方がよいのか迷うことがあるでしょう。
この点に関して言えば、基本的には修繕は必要ですが、リフォームはしなくてもよいと言えます。リフォームに関しては、買主が必要性に応じて、購入後に行った方がよいことが多いからです。
たとえば、売却前に100万円かけてリフォームしたとしても買主が気に入らなければ、そこからさらにリフォームすることもあり、100万円かけて行ったリフォームが無駄になってしまいます。
一方、最近ではリフォームやリノベーションして売りに出されるマンションも増えています。不動産会社の担当者と相談しながら何を行うべきか決めていくとよいでしょう。
この点に関して言えば、基本的には修繕は必要ですが、リフォームはしなくてもよいと言えます。リフォームに関しては、買主が必要性に応じて、購入後に行った方がよいことが多いからです。
たとえば、売却前に100万円かけてリフォームしたとしても買主が気に入らなければ、そこからさらにリフォームすることもあり、100万円かけて行ったリフォームが無駄になってしまいます。
一方、最近ではリフォームやリノベーションして売りに出されるマンションも増えています。不動産会社の担当者と相談しながら何を行うべきか決めていくとよいでしょう。
マンション査定に影響する10のポイント
マンションの査定を受ける際、影響するポイントとしては、以下のようなものがあります。
1. 立地・周辺環境
2. 階数・方角・位置
3. 広さ・間取り・設備
4. 築年数・構造・規模
5. 管理状況
6. 耐震性
7. 施工・販売会社
8. 共有施設の充実度
9. 管理費・修繕積立金
10. 専有部の室内状況
1. 立地・周辺環境
2. 階数・方角・位置
3. 広さ・間取り・設備
4. 築年数・構造・規模
5. 管理状況
6. 耐震性
7. 施工・販売会社
8. 共有施設の充実度
9. 管理費・修繕積立金
10. 専有部の室内状況
1.立地・周辺環境
立地や周辺環境は、マンションの査定に大きな影響を及ぼします。具体的には駅までの距離や周辺の買い物施設、小学校や中学校、病院が近くにあるかどうかなどです。
2.階数・方角・位置
同じマンションのなかでも、階数や方角、位置で価格が変わります。階数については、一般的に高階層ほど価格が高くなりますが、一階部分で専用庭や駐車場が付いているような場合にはこの限りではありません。また、方角や位置については、陽当たりがよく、角住戸など採光の取りやすいところが人気です。
3.広さ・間取り・設備
広さ、間取り、設備については、基本的に広ければ広いほど、設備がよければよいほど価格は高くなります。ただし、広すぎる間取りやオーバースペックな設備では価格が高くなりすぎて売却がうまくいかず、相場より価格を下げざるを得ないこともあります。
4.築年数・構造・規模
築年数は若ければ若いほど人気が高く、逆に築年数が20年を超えると価格が落ちる傾向にあります。また、構造には鉄骨造や鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)がありますが、基本的には頑丈な構造の方が価格を高く設定できます。
規模に関しては、大規模であればプールやジムが付いているなど、共用施設が充実しているものも多く、その割には管理費も安くしやすいといったメリットがあります。一方、小規模マンションは同じマンションに住む人の顔を覚えやすいといったメリットもあります。
規模に関しては、大規模であればプールやジムが付いているなど、共用施設が充実しているものも多く、その割には管理費も安くしやすいといったメリットがあります。一方、小規模マンションは同じマンションに住む人の顔を覚えやすいといったメリットもあります。
5.管理状況
「マンションは管理を買え」と言われているほど、管理状況は重要なポイントです。しっかりとした管理状況が保たれているマンションであれば、そのことをうまくアピールすれば、成約に役立てることができるでしょう。
一方、管理状況があまり良くないマンションだと、長期間売れ残ってしまい、最終的には値引きしないと売れなくなる可能性があります。
一方、管理状況があまり良くないマンションだと、長期間売れ残ってしまい、最終的には値引きしないと売れなくなる可能性があります。
6.耐震性
耐震性に関しては、主に新耐震基準で建てられたマンションであるかどうかが重要なポイントです。新耐震基準とは、震度7の地震に対しても倒壊しないなどの基準が定められたものです。昭和56年6月1日以降に建てられた建物はすべて新耐震基準で建てられています。
7.施工・販売会社
マンションの施工を請け負った会社については、過去に施工実績が豊富な会社であれば査定にプラスとなる可能性が高いでしょう。一方、過去に施工不良などで問題となったことのある施工会社だと、マイナス査定となる可能性があります。
8.共有施設の充実度
図書館やジム、プール、会議室など、共用施設が充実したマンションは人気が高く、査定にプラスとなることが多いでしょう。こうしたマンションでは、管理費などが高すぎないかどうかも大切なポイントです。
9.管理費・修繕積立金
マンションの購入者は、マンションを購入するために組んだ住宅ローン以外に管理費や修繕積立金を支払う必要があります。特に、修繕積立金については、築年数が経つにつれて負担が大きくなることもあるため注意が必要です。高すぎる管理費や修繕積立金は査定にマイナスとなるでしょう。
10.専有部の室内状況
最後にマンション室内の内装です。壁床の汚れや破損具合、水回りの設備や保存状態などがチェックされます。ほかにもバリアフリーの対応などが査定額に影響します。リフォーム歴があれば漏らさず申告しましょう。
マンション査定に関するよくある質問
マンション査定に関する質問をまとめました。
- リフォームやクリーニングはしたほうが高く査定される？
- 査定前のリフォームやクリーニングは不要です。数百万かけてリフォームしても、その分売却価格に上乗せできるとは限りません。また、訪問査定時に多少家が散らかっていても、査定に影響することはありません。むしろ、売却活動中の内見対応の際にはプロのクリーニングを検討してもよいでしょう。詳しくはハウスクリーニングの記事をご覧ください。
- かなり古い物件なので買い手がつくのか不安…
- 築30年以上のマンションは、間取りや設備が時代のニーズに合わなかったり、共用部の老朽化や管理の問題などで売りにくい場合もあります。立地が良ければ買い手が見つかることもありますが、耐震性などに不安がある場合は「買取」も視野に入れて売却の検討をしましょう。詳しくはマンション買取の記事をご参照ください。
- タワーマンションの査定や不動産会社はどこに依頼するべき？
- タワーマンションは建設され始めてからまだ20年ほどで、特有のリスクが今後の中古販売にどう影響していくかは不明ですが、利便性や充実した共有施設が魅力で、高値を維持しているものがほとんどです。売却を検討しているならば、ノウハウを熟知している販売元に相談してみるのも1つの手でしょう。詳しくはタワーマンション売却の記事で解説しています。
- マンションはいつ売り出すと高額査定が狙える？
- マンションの価格は、前述した査定ポイントに加えて、国内外の経済状況などにも左右されます。また、近所の類似物件の売り出し状況も価格に影響してくるでしょう。売却を思案中ならば、情報にアンテナを張り巡らせること、時間に余裕を持って取り組むことが高額査定を狙う秘訣となります。マンションの売り時に関する記事で詳しく解説しています。
- ローンが残っているマンションも査定可能？
- ローン残額があるマンションでも、完済を条件として売却することは可能です。売ったお金がローン残高に満たない場合でも、新しい住まいを購入するための住宅ローンに上乗せすることで、抵当権を抹消することもできます。プランを立てる上でも、まずは「いくらで売れるのか」を把握するために、査定依頼をすることが大切です。住み替えについても不動産会社に相談し、計画的に行いましょう。詳しくはローン残債がある不動産売却の記事で解説しています。
まとめ
マンション査定ではさまざまな要素がその価格に影響を与えます。立地や周辺環境など、その一つ一つについて売主の努力で改善できることは少ないですが、査定に影響を与える要素については、事前にそれを証明できる書類など揃えておくことで高い査定を得られ、最終的には購入希望者が購入に踏み切るための材料とすることもできます。
なお、そうした資料について、どのような資料があればよいのかなどは不動産会社の担当者からアドバイスを貰うこともできます。マンションの売却では、よい不動産会社の担当者と出会うことが何より大切です。まずは、マンション売却の一括査定を活用して、複数の不動産会社の担当者の話を聞き、選別するとよいでしょう。
なお、そうした資料について、どのような資料があればよいのかなどは不動産会社の担当者からアドバイスを貰うこともできます。マンションの売却では、よい不動産会社の担当者と出会うことが何より大切です。まずは、マンション売却の一括査定を活用して、複数の不動産会社の担当者の話を聞き、選別するとよいでしょう。
査定価格を上げるコツは、
査定に影響するポイントをチェックすること！
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この記事の監修者
逆瀬川 勇造
AFP／2級FP技能士／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
