この記事のポイント
- 土地活用におけるアパートの利回りは初期投資額に対して年間家賃が何パーセントか、で計算します。
- 年間家賃収入から経費を差し引いた実質利回りをもっとも重視すべきです。
- 収益性（利回り）を向上させるにはマーケティングやプランが重要です。複数社のプランを比較しましょう。
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目次
新築アパート経営の利回りとは
土地活用におけるアパート経営の利回りは、初期投資金額（アパートの建築費）に対して年間家賃収入が何パーセントかを算出します。
株式や投資信託などほかの投資方法と投資効果を比較する場合には、自己資金に対しての手残り収入を比較検討すべきとの考え方もあります。しかし、土地活用において複数の物件を比較検討する際には、シンプルに建築費と家賃をベースに考えてもよいでしょう。
株式や投資信託などほかの投資方法と投資効果を比較する場合には、自己資金に対しての手残り収入を比較検討すべきとの考え方もあります。しかし、土地活用において複数の物件を比較検討する際には、シンプルに建築費と家賃をベースに考えてもよいでしょう。
アパートの利回り相場と利回りの最低ライン
東京都のワンルームアパート家賃の坪単価は、民間賃貸管理会社のデータによるとおおむね8,000円から12,000円程度です。対して、アパートの建築費は坪80万円から100万円が相場ですので、シンプルに利回りを計算すると、以下のようになります。
| （坪当たり年間家賃）÷（坪当たり建築費）＝8,000円×12÷800,000円＝12％ |
|---|
これは1年間ずっと満室であった場合の理想の利回りですのでまずは利回りの上限として考えることができるでしょう。最低ラインをどう考えるかは人によって異なりますが、キャッシュフローで黒字経営を目指すならば、必要経費やローンの元利払いを支払うことができる収入を最低限と考えるのがよいでしょう。
表面利回り・実質利回り・想定利回りの違いと計算方法
不動産投資において利回りを比較する場合には、その利回りが表面利回り・実質利回り・想定利回りのいずれを表しているのかを区別する必要があります。
表面利回りは、満室であった場合の家賃収入で計算している点は想定収入と変わりませんが、現状の募集家賃を基に利回りが計算されます。
表面利回りは、満室であった場合の家賃収入で計算している点は想定収入と変わりませんが、現状の募集家賃を基に利回りが計算されます。
| 表面利回り=年間賃料収入÷初期投資額 |
|---|
実質利回りとは、満室の家賃から固定資産税や管理費などの必要経費を差し引いて計算した利回りです。
| 実質利回り=（年間賃料収入―年間経費）÷初期投資額 |
|---|
想定利回りとは、これから新築するアパート・マンションによく用いられる用語で、満室を想定した家賃収入によって算出された利回りです。
利回り計算は実質利回りを重視しよう！
このなかでも重視すべきは実質利回りです。しかし、用語の使い方は不動産業者や建築会社によってあいまいに使われていることもあります。利回りの算出にどの数字が用いられているのかについてはその都度担当者に確認したほうがよいでしょう。
利回り計算に必要なアパート経営の収益と経費
それでは、実質利回りの計算に必要となる、収益と経費について詳細に見ていきましょう。利回りの計算にきちんとした根拠のある数字が盛り込まれているかどうかを把握することがカギになります。
収益
賃貸アパートの収益は毎月の家賃収入が主たる収入となります。ハイグレードなアパートならば、入居者から管理費・共益費を別に受け取ることもあります。このほかに契約更新の際の更新料、新規入居の際の礼金も収入源となります。
礼金については、エリアによっては受け取らないところもありますので、地域の不動産の商慣習を確認しておくとよいでしょう。また、契約更新の際には更新料を受け取るのが一般的ですが、近年では更新料を無効とする判例もありますので今後注視していく必要があります。
経費
支出については、初期費用と運用期間中の費用に分けられます。
初期費用は、建築費のほか、エアコンやキッチンなどの設備費用、税金（不動産取得税、登録免許税、印紙税）、登記費用です。
運用期間中の費用は主に管理費と修繕費です。多くは賃貸管理会社に家賃請求、清掃などの管理を委託しますので、家賃の10％前後の管理費を差し引かれて大家に収入が支払われます。修繕費は日常の修繕費のほか、大規模修繕の時のための修繕積立金があります。
初期費用は、建築費のほか、エアコンやキッチンなどの設備費用、税金（不動産取得税、登録免許税、印紙税）、登記費用です。
運用期間中の費用は主に管理費と修繕費です。多くは賃貸管理会社に家賃請求、清掃などの管理を委託しますので、家賃の10％前後の管理費を差し引かれて大家に収入が支払われます。修繕費は日常の修繕費のほか、大規模修繕の時のための修繕積立金があります。
新築アパートの利回りシミュレーション比較
では、2つのパターンの利回りシミュレーションを見てみましょう。いずれも土地面積は変わりませんが、利回りに差が出ています。
（パターン1）首都圏郊外の標準的なアパートの場合
| 土地面積 | 85坪 |
|---|---|
| 建ぺい率/容積率 | 60％/100％ |
| 初期費用 | 80万円/坪 |
| 延床面積 | 45坪 |
| 家賃 | 9000円/坪 |
| 戸数 | 8戸 |
| 一戸当たりの坪数 | 5坪 |
| 管理など経費 | 年間85万円 |
（利回り）
＝（9,000円×5坪×8戸×12か月－85万円）÷（80万円×45坪）＝0.096（9.6％）
＝（9,000円×5坪×8戸×12か月－85万円）÷（80万円×45坪）＝0.096（9.6％）
（パターン2）首都圏・駅近のアパートの場合
| 土地面積 | 85坪 |
|---|---|
| 建ぺい率/容積率 | 60％/200％ |
| 初期費用 | 80万円/坪 |
| 延床面積 | 90坪 |
| 家賃 | 12,000円/坪 |
| 戸数 | 14戸 |
| 一戸当たりの坪数 | 5坪 |
| 管理など経費 | 年間200万円 |
（利回り）
＝（12,000円×5坪×14戸×12か月－200万円）÷（80万円×90坪）＝0.112（11.2％）
駅近と郊外では建ぺい率、容積率が違うので、同じ土地面積でも建築できる建物の延床面積は違ってきます。家賃設定も異なってきますので、実際にシミュレーションしてみたうえで投資効率を判断することになるでしょう。
＝（12,000円×5坪×14戸×12か月－200万円）÷（80万円×90坪）＝0.112（11.2％）
駅近と郊外では建ぺい率、容積率が違うので、同じ土地面積でも建築できる建物の延床面積は違ってきます。家賃設定も異なってきますので、実際にシミュレーションしてみたうえで投資効率を判断することになるでしょう。
新築アパート経営における利回りの注意点
新築アパート経営は、家賃、入居率などのデータは周辺データを参考にしますが、あくまで想定であることに変わりはありません。事前のデータ収集や事業計画の立案は慎重に行う必要があります。
入居率を考慮しよう
新築のアパートは入居募集とともに満室となることもありますが、満室がずっと続くわけではありません。長期間アパート経営をしていれば、空室が出てくるのは当たり前のことです。
したがって、事業計画を立てる時に、満室想定家賃ではなく、空室を見込んだ家賃を想定しておくべきです。入居率をどの程度とするかは考えどころですが、全国平均は93%程度とされていますので、まずはそれに近い数字を想定しておくとよいでしょう。
もっとも、郊外の駅遠物件など、利便性の劣る立地のアパートに関しては、さらに低い数字を考えておく必要があるかもしれません。
したがって、事業計画を立てる時に、満室想定家賃ではなく、空室を見込んだ家賃を想定しておくべきです。入居率をどの程度とするかは考えどころですが、全国平均は93%程度とされていますので、まずはそれに近い数字を想定しておくとよいでしょう。
もっとも、郊外の駅遠物件など、利便性の劣る立地のアパートに関しては、さらに低い数字を考えておく必要があるかもしれません。
利回りは変わる可能性がある
建物の老朽化にともなっていつかは新築時の家賃を下げなければならない時が来ます。家賃を下げれば利回りは低下しますので、事業計画においては一定期間後の家賃の下げを見込んでおくべきです。どのぐらいの引き下げ率が適正かについては、築年数が経過した周辺のアパートの坪単価を算出して検討してみてください。
新築アパート経営の収益性を高める４つの方法
新築アパートの収益性向上については、建設前の周辺物件のマーケティング調査やプランニングがかなり大きなウエイトを占めています。運用がスタートすればすることが限られてきますので、事業計画の時点で収益性向上のための対策を練っておくことが大切です。
１．エリアのニーズを調査して間取り・仕様を決める
土地が存するエリアではどのような人が住んでいるのかによって間取りや広さを変える必要があります。学生が多いのか、ファミリーが多いのか、あるいはお金に余裕のある勤労者が多いのかでどのような間取りが人気なのかがおのずと浮かび上がってくるでしょう。
また、ワンルームが人気であっても、周辺にワンルームの空室が多いようであれば、ワンルームアパート・マンションの供給が過剰である可能性もあります。
情報サイトや時には周辺を徒歩で調査してみるなど、データ収集は怠らないようにしましょう。
また、ワンルームが人気であっても、周辺にワンルームの空室が多いようであれば、ワンルームアパート・マンションの供給が過剰である可能性もあります。
情報サイトや時には周辺を徒歩で調査してみるなど、データ収集は怠らないようにしましょう。
２．コンセプトで差別化する
最近では、特定の趣味やニーズに絞ったコンセプトをプランニングに反映させて成功しているアパートもあります。女性専用などは以前からありますが入居者が集まるためのラウンジを併設した「ソーシャルアパートメント」やバイク好きのためのコンセプトアパートはその一例です。
空室を減らすことができれば投資回収が早まり、仮にコンセプトが時代に合わなくなってきた後もリフォームなどを積極的に考えることができます。
空室を減らすことができれば投資回収が早まり、仮にコンセプトが時代に合わなくなってきた後もリフォームなどを積極的に考えることができます。
３．管理方式を吟味する
アパートの賃貸管理の方式もさまざまなものがありますので、想定する規模や家賃設定によって物件に合った方式を選択することが重要です。
もっとも手厚いものだとサブリース方式（アパートの一棟借り）がありますが、管理費および保証料が差し引かれるために収益性が低下します。小さいアパートならば、家賃請求代行など入居者とのやり取りを管理会社にお願いして、清掃や細かい修繕などの手配は自分で行うというやり方もあるでしょう。
もっとも手厚いものだとサブリース方式（アパートの一棟借り）がありますが、管理費および保証料が差し引かれるために収益性が低下します。小さいアパートならば、家賃請求代行など入居者とのやり取りを管理会社にお願いして、清掃や細かい修繕などの手配は自分で行うというやり方もあるでしょう。
４．複数のハウスメーカーのプランを比較する
建築前のプランニングについては、複数のハウスメーカーにプラン設計をお願いし、建築費と設備のグレード、そしてアフターサービスなどについて比較検討します。イメージに合わない部分についてはプランニングの変更の相談や設備の追加を求めることもあるでしょう。
土地活用一括相談サービスでは複数のハウスメーカーからプラン提案が受けられますので、ぜひ活用してください。
土地活用一括相談サービスでは複数のハウスメーカーからプラン提案が受けられますので、ぜひ活用してください。
まとめ
土地活用を考える時に真っ先に思い付くのがアパート経営です。元々土地を所有していれば、投資利回りという点では有利に働きますが、安易に飛び付くのは考えものです。事前にしっかりとデータを収集して事業計画を立て、投資に見合う収益性が見込めるかを吟味する必要があります。
人気のあるアパートは収益性も高く、2棟、3棟と物件を増やしている人も多くいます。ぜひ、一度信頼のおけるハウスメーカーや不動産業者にアパート経営を相談してみてはいかがでしょうか。
人気のあるアパートは収益性も高く、2棟、3棟と物件を増やしている人も多くいます。ぜひ、一度信頼のおけるハウスメーカーや不動産業者にアパート経営を相談してみてはいかがでしょうか。
新築アパート経営の利回りが気になるなら
綿密なマーケティングと事業計画が鍵です！
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この記事の監修者
徳田 倫朗
宅地建物取引士
株式会社イーアライアンス代表取締役社長。中央大学法学部を卒業後、戸建・アパート・マンション・投資用不動産の売買や、不動産ファンドの販売・運用を手掛ける。アメリカやフランスの海外不動産についても販売仲介業務の経験を持ち、現在は投資ファンドのマネジメントなども行っている。
目標とする利回りはエリアやリスクの評価によって異なります。もっとも、土地をいちから取得する必要がない場合、初期投資額が一般的な不動産投資よりも抑えられますので、利回りは比較的高くなります。